Fiscalité de la LMNP : le guide complet 2026
La location meublée non professionnelle (LMNP) reste l'un des cadres les plus attractifs pour investir dans l'immobilier locatif. Sa fiscalité, classée dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), permet souvent de percevoir des loyers en payant peu, voire pas, d'impôt pendant plusieurs années. Encore faut-il comprendre les bons leviers. Ce dossier pilier vous donne la vue d'ensemble et renvoie vers chaque sujet en détail.
Micro-BIC ou régime réel : quel régime d'imposition choisir ?
C'est le premier arbitrage du loueur en meublé. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers d'une location meublée classique, jusqu'à 83 600 € de recettes (pour un meublé de tourisme non classé, l'abattement tombe à 30 % avec un plafond de 15 000 €). Simple, mais souvent moins favorable que le régime réel, qui permet de déduire les charges effectives et l'amortissement du bien. Dès que vos charges et amortissements dépassent la moitié de vos loyers, le réel l'emporte presque toujours.
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L'amortissement : le levier central du régime réel
L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier, comme une usure comptable. C'est ce mécanisme, encadré par l'article 39 C du Code général des impôts, qui efface souvent l'impôt sur les loyers. L'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais la fraction non utilisée est reportable sans limite de durée sur les bénéfices futurs.
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Le régime social : les prélèvements sociaux
Les revenus de la LMNP ne sont pas seulement imposés au barème : ils supportent aussi les prélèvements sociaux. En location meublée, le taux applicable est de 18,6 % sur le bénéfice, contre 17,2 % pour une location nue. Cet écart, lié à la nature commerciale des revenus, est à intégrer dans tout calcul de rentabilité.
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TVA et para-hôtellerie
La location meublée est en principe exonérée de TVA. Elle y devient soumise uniquement en cas d'activité de para-hôtellerie, c'est-à-dire lorsque vous proposez au moins 3 services sur 4 (petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture du linge, réception de la clientèle) avec des séjours de 30 jours ou moins. La TVA s'applique alors au taux réduit de 10 %, ce qui ouvre aussi un droit à récupération.
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Les plus-values à la revente
Bonne nouvelle : la LMNP relève du régime des plus-values des particuliers, plus doux que celui des professionnels. L'exonération est totale au bout de 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu, et de 30 ans pour les prélèvements sociaux. Attention toutefois : depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui en augmente la base imposable.
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LMNP ou LMP : la frontière du statut
On bascule du statut non professionnel (LMNP) au statut professionnel (LMP) lorsque deux conditions sont réunies en même temps : des recettes locatives supérieures à 23 000 € par an et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal. Le passage en LMP change profondément la donne : régime social, traitement des déficits et fiscalité des plus-values en sont tous affectés.
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Déclarer son LMNP
Déclarer en LMNP suppose d'abord d'obtenir un numéro SIRET, puis de transmettre chaque année sa liasse fiscale (au réel) ou de reporter ses recettes (au micro). Au régime réel, le déficit éventuel est reportable pendant 10 ans, mais uniquement sur des bénéfices de même nature. Les obligations comptables y sont plus lourdes, d'où l'intérêt d'un accompagnement.
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Questions fréquentes
Qu'est-ce que la fiscalité de la LMNP ?
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) déclare ses loyers dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans les revenus fonciers. Il choisit entre le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire, et le régime réel, qui permet de déduire les charges et l'amortissement du bien. Les loyers supportent aussi les prélèvements sociaux.
Faut-il choisir le micro-BIC ou le régime réel en LMNP ?
Le micro-BIC applique un abattement de 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes pour une location meublée classique, sans calcul. Le régime réel déduit les charges réelles et l'amortissement : il devient souvent plus avantageux dès que les charges et l'amortissement dépassent 50 % des loyers, par exemple en présence d'un crédit ou d'un bien récent.
Quels impôts paie un loueur en LMNP ?
La LMNP paie l'impôt sur le revenu sur son bénéfice BIC, selon sa tranche marginale, ainsi que les prélèvements sociaux au taux de 18,6 % sur les loyers meublés. À la revente, c'est le régime des plus-values des particuliers qui s'applique. La cotisation foncière des entreprises (CFE) est généralement due chaque année.
Quelles sont les nouveautés fiscales de la LMNP en 2026 ?
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui augmente l'impôt de cession. Le plafond du micro-BIC en meublé classique passe à 83 600 € pour 2026-2028. Les meublés de tourisme non classés voient leur abattement micro ramené à 30 % (plafond 15 000 €).
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