La plus-value en LMNP : imposition, abattements et réforme 2025
Vendre un bien loué en meublé non professionnel ne déclenche pas n'importe quelle taxe : la plus-value relève du régime des particuliers, avec ses taux et ses abattements. Mais la loi de finances 2025 a changé une règle majeure — la prise en compte des amortissements. Voici ce qu'il faut comprendre avant de revendre.
Quel régime de plus-value s'applique à la LMNP ?
C'est le point le plus mal compris du statut. Pendant la location, la LMNP relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et permet de déduire des charges et des amortissements. Mais lors de la revente, le bien bascule dans un tout autre univers fiscal : celui des plus-values immobilières des particuliers, prévu à l'article 150 U du CGI. Ce n'est donc pas le régime professionnel qui s'applique, contrairement à une idée répandue.
Concrètement, la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. Elle est imposée à deux niveaux :
- 19 % au titre de l'impôt sur le revenu ;
- 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
Ces taux s'appliquent avant abattements. À noter : les 17,2 % sur les plus-values restent inchangés, contrairement aux prélèvements sociaux sur les loyers passés à 18,6 %. Une distinction utile à garder en tête pour ne pas confondre les deux situations.
Les abattements pour durée de détention
Plus vous conservez le bien longtemps, moins la plus-value est taxée. Le mécanisme repose sur deux barèmes distincts, l'un pour l'impôt sur le revenu, l'autre pour les prélèvements sociaux.
Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement est de 6 % par an de la 6e à la 21e année de détention, puis de 4 % la 22e année. Résultat : l'exonération totale d'impôt sur le revenu est atteinte à 22 ans de détention.
Pour les prélèvements sociaux, le rythme est plus lent : l'exonération totale n'est acquise qu'à 30 ans de détention. C'est pourquoi un bien détenu entre 22 et 30 ans peut être exonéré d'impôt sur le revenu tout en restant partiellement soumis aux prélèvements sociaux.
La réforme 2025 : la réintégration des amortissements
C'est le grand changement à connaître. Jusqu'en 2025, l'un des atouts de la LMNP au réel était de pouvoir amortir le bien (déduire chaque année une fraction de sa valeur) sans que ces amortissements ne pèsent au moment de la revente. Le calcul de la plus-value ignorait totalement ces déductions.
La loi de finances 2025 met fin à cet avantage. Désormais, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (article 150 VB du CGI). Mécaniquement, ils diminuent le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable. La mesure s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025.
Des exceptions subsistent toutefois : certaines résidences de services échappent à la réintégration, notamment les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD.
Yann a acheté un appartement 180 000 € et a déduit 40 000 € d'amortissements pendant la location. Avec la réforme, le prix d'acquisition retenu n'est plus 180 000 € mais 140 000 € (180 000 − 40 000). Sa plus-value imposable est donc majorée de +40 000 € par rapport au calcul d'avant 2025 — avant application des abattements pour durée de détention.
Questions fréquentes
Comment est imposée la plus-value en LMNP ?
La revente d'un bien en LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U du CGI), et non du régime professionnel. La plus-value est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, avant application des abattements pour durée de détention.
Quand est-on exonéré de plus-value en LMNP ?
L'exonération dépend de la durée de détention. L'impôt sur le revenu est totalement effacé après 22 ans de détention, et les prélèvements sociaux après 30 ans. L'abattement progresse selon un barème : 6 % par an de la 6e à la 21e année pour l'impôt sur le revenu, puis 4 % la 22e année.
Qu'est-ce que la réintégration des amortissements en 2025 ?
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (art. 150 VB du CGI). Ils viennent diminuer le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente d'autant la plus-value imposable. La mesure s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025.
Quelles sont les exceptions à la réforme de la plus-value LMNP ?
Certaines résidences de services sont exclues de la réintégration des amortissements, notamment les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD. Pour ces biens, les amortissements ne viennent pas réduire le prix d'acquisition lors du calcul de la plus-value.
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