Comment déclarer ses revenus LMNP
Louer un bien meublé crée une activité au regard du fisc, avec ses propres démarches. Rien d'insurmontable : entre l'enregistrement de départ, le choix du régime et la déclaration annuelle, voici le parcours complet pour déclarer vos revenus de location meublée non professionnelle sans faux pas.
Étape 1 : déclarer le début d'activité et obtenir un SIRET
Avant toute déclaration de revenus, l'activité de location meublée doit exister officiellement. Vous disposez de 15 jours à compter du début de la location pour la déclarer. La démarche se fait en ligne, gratuitement, sur le guichet unique géré par l'INPI.
- En solo : remplissez le formulaire P0i (déclaration de début d'activité d'un loueur en meublé).
- En indivision : utilisez le formulaire FCMB à la place du P0i.
À l'issue de cette formalité, l'administration vous attribue un numéro SIRET. Il identifie votre activité et vous sera demandé pour toutes vos déclarations ultérieures.
Étape 2 : choisir son régime fiscal
Vos revenus de location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes coexistent :
- Le micro-BIC, appliqué par défaut, qui repose sur un abattement forfaitaire (art. 50-0 du CGI).
- Le régime réel, accessible sur option, qui permet de déduire les charges réelles et l'amortissement du bien.
L'option pour le réel doit être levée avant la date limite de déclaration. Si vous ne faites rien, c'est le micro-BIC qui s'applique.
Déclarer au micro-BIC
C'est la voie la plus simple. Il vous suffit de reporter le chiffre d'affaires, c'est-à-dire l'ensemble des loyers encaissés, sur la déclaration complémentaire 2042 C PRO, dans la rubrique des BIC non professionnels. L'abattement (50 % en meublé classique) est ensuite appliqué automatiquement : vous êtes imposé sur la moitié seulement de vos loyers, sans comptabilité ni liasse à fournir.
Déclarer au régime réel
Le réel demande davantage de rigueur, mais il déduit vos charges et amortissements. Concrètement :
- Tenez une comptabilité (recettes, charges, amortissements).
- Établissez et télétransmettez la liasse fiscale 2031 ainsi que ses annexes 2033.
- Reportez le résultat obtenu sur la déclaration 2042 C PRO.
La télétransmission de la liasse passe le plus souvent par un expert-comptable ou un logiciel agréé.
Léa loue un studio meublé et perçoit 9 000 € de loyers sur l'année. Au micro-BIC, elle inscrit ces 9 000 € en BIC non professionnels sur sa 2042 C PRO : l'abattement de 50 % ramène automatiquement sa base imposable à 4 500 €. Aucune liasse à déposer. Si elle avait opté pour le réel, elle aurait d'abord télétransmis une liasse 2031 avant de reporter son résultat.
Le calendrier et la CFE
La déclaration de revenus s'effectue au printemps, avant fin mai / début juin de l'année suivant celle où vous avez perçu les loyers, en même temps que votre déclaration d'impôt sur le revenu. Au réel, pensez à télétransmettre la liasse 2031 en amont.
Enfin, n'oubliez pas la cotisation foncière des entreprises (CFE) : due au titre de votre activité de loueur, elle fait l'objet d'un avis distinct en fin d'année. Pour vérifier les modalités à jour, référez-vous à service-public.fr et au guichet unique de l'INPI.
Questions fréquentes
Comment déclarer une LMNP au micro-BIC ?
Au micro-BIC, il suffit de reporter le total des loyers encaissés sur la déclaration complémentaire 2042 C PRO, dans la rubrique des BIC non professionnels. L'abattement de 50 % en meublé classique est appliqué automatiquement par l'administration : vous n'avez ni comptabilité ni liasse à produire.
Qu'est-ce que la liasse 2031 ?
La liasse 2031 est la déclaration de résultat des BIC au régime réel. Accompagnée de ses annexes 2033, elle présente le détail de vos recettes, charges et amortissements. Elle se télétransmet, puis le résultat obtenu est reporté sur la 2042 C PRO.
Faut-il un SIRET pour louer en meublé ?
Oui. Dès le début de l'activité, vous devez la déclarer dans les 15 jours via le guichet unique de l'INPI avec le formulaire P0i (ou FCMB en indivision). Cette démarche déclenche l'attribution d'un numéro SIRET, indispensable pour vos déclarations.
Quand déclarer ses revenus LMNP ?
La déclaration de revenus se fait au printemps, avant fin mai / début juin de l'année suivant celle des loyers perçus, en même temps que votre déclaration d'impôt sur le revenu. Au réel, la liasse 2031 se télétransmet en amont.
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