L'amortissement en LMNP : le levier fiscal du régime réel
L'amortissement LMNP est ce qui rend le régime réel si puissant en location meublée : chaque année, vous déduisez une part de la valeur du bien et du mobilier. C'est une charge comptable sans décaissement qui ramène souvent l'impôt proche de zéro.
Qu'est-ce que l'amortissement en location meublée ?
Au régime réel meublé, vous ne déduisez pas seulement vos charges courantes (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, comptable). Vous constatez aussi, chaque année, la dépréciation de votre bien et de son mobilier : c'est l'amortissement. Sa particularité fait toute sa force : il s'agit d'une charge purement comptable, qui réduit votre résultat imposable sans aucune sortie d'argent. Concrètement, votre trésorerie ne bouge pas, mais votre impôt baisse.
Le terrain ne s'amortit jamais
Règle fondamentale : seule la construction est amortissable. Le terrain, lui, ne se déprécie pas avec le temps : il est donc exclu de l'amortissement. Avant tout calcul, il faut donc isoler la valeur du terrain dans le prix d'achat, généralement entre 10 et 20 % selon la nature et la localisation du bien. Oublier cette étape est l'erreur la plus fréquente et expose à un redressement.
L'amortissement par composants
On n'amortit pas l'immeuble en bloc : on le décompose en composants, chacun ayant sa propre durée d'usage. Une toiture ne vieillit pas au même rythme qu'une chaudière ou qu'un canapé. Voici les durées indicatives couramment retenues :
| Composant | Durée indicative |
|---|---|
| Gros œuvre / structure | 25 à 50 ans |
| Façades, toiture, étanchéité | 20 à 40 ans |
| Installations (chauffage, électricité, plomberie) | 15 à 30 ans |
| Agencements | 7 à 15 ans |
| Mobilier | environ 10 ans |
Chaque composant est amorti linéairement sur sa durée. La somme de ces dotations annuelles forme votre amortissement total déductible, qui vient s'ajouter à vos charges réelles.
Le plafond de l'article 39 C : pas de déficit possible
L'amortissement est très avantageux, mais encadré. L'article 39 C du CGI prévoit que l'amortissement déductible est plafonné au loyer acquis diminué des autres charges. Autrement dit, il ne peut ni créer ni augmenter un déficit : au mieux, il ramène votre résultat imposable à zéro. Les autres charges (intérêts, taxe foncière…) peuvent, elles, générer un déficit ; l'amortissement, non.
Le report illimité des amortissements non déduits
Que se passe-t-il pour la part d'amortissement que le plafond vous a empêché de déduire ? Bonne nouvelle : elle n'est pas perdue. Cette fraction est reportable sans limite de durée sur les bénéfices des années suivantes. Vous la déduirez dès que votre résultat le permettra. La seule contrainte : tenir un état de suivi rigoureux des amortissements réputés différés, année après année.
Karim achète un T2 200 000 €, dont 30 000 € de terrain non amortissable. Il amortit l'immeuble (170 000 €) sur 30 ans, soit ≈ 5 667 €/an, plus le mobilier (7 000 €) sur 7 ans, soit 1 000 €/an. Total déduit : ≈ 6 667 €/an, qui s'ajoutent à ses charges réelles pour effacer une grande partie de ses loyers imposables.
Pour aller plus loin, la base juridique se trouve dans l'article 39 C du CGI et dans la doctrine administrative BOFiP (BOI-BIC-AMT), qui précisent les règles d'amortissement applicables aux loueurs en meublé.
Questions fréquentes
Le terrain est-il amortissable en LMNP ?
Non. Seule la construction (l'immeuble bâti) s'amortit ; le terrain ne se déprécie pas et reste donc exclu de l'amortissement. Il faut l'isoler du prix d'achat, généralement à hauteur de 10 à 20 % de la valeur du bien.
Sur combien d'années amortir un bien en LMNP ?
Il n'y a pas de durée unique : on amortit par composants selon leur durée d'usage. À titre indicatif, le gros œuvre se répartit sur 25 à 50 ans, les façades et la toiture sur 20 à 40 ans, les installations techniques sur 15 à 30 ans, les agencements sur 7 à 15 ans et le mobilier sur environ 10 ans.
L'amortissement peut-il créer un déficit en LMNP ?
Non. En vertu de l'article 39 C du CGI, l'amortissement déductible est plafonné au loyer perçu diminué des autres charges. Il ne peut donc ni créer ni augmenter un déficit : au mieux, il ramène le résultat imposable à zéro.
Que deviennent les amortissements non déduits ?
La fraction d'amortissement qui n'a pas pu être déduite à cause du plafond de l'article 39 C est reportable sans limite de durée sur les bénéfices des années suivantes. Il faut tenir un état de suivi pour la déduire dès que le résultat le permet.
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