Location meublée ou nue : que choisir ?
Meublé ou nu, c'est le premier arbitrage de tout bailleur — et il change tout : impôt, rendement, gestion. Voici le comparatif clair pour trancher selon votre projet.
Deux mondes fiscaux différents
Tout part de là : le meublé et le nu ne sont pas imposés dans la même catégorie. Louer meublé, c'est exercer une activité commerciale au sens fiscal : vos loyers sont des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), avec le statut LMNP. Louer nu (vide), c'est percevoir des revenus fonciers. Cette seule différence entraîne deux fiscalités, deux logiques de charges et deux types de baux.
Le match des régimes
| Critère | Meublé (LMNP) | Nu (foncier) |
|---|---|---|
| Catégorie fiscale | BIC | Revenus fonciers |
| Abattement au micro | 50 % (jusqu'à 83 600 €) | 30 % (jusqu'à 15 000 €) |
| Amortissement au réel | Oui — efface l'impôt | Non |
| Déficit | Charges déductibles, amortissement plafonné | Déficit foncier sur le revenu global (≤ 10 700 €/an) |
| Durée du bail | 1 an (9 mois étudiant) | 3 ans |
| Loyer | Souvent + 10 à 20 % | Référence |
| Gestion | Plus exigeante (meubles, rotation) | Plus passive |
L'atout massue du meublé : l'amortissement
C'est LA différence qui fait pencher la balance. Au régime réel meublé, vous déduisez chaque année une part de la valeur du bien et du mobilier : l'amortissement. Cette charge purement comptable, sans sortie d'argent, ramène très souvent votre résultat imposable proche de zéro pendant des années. La location nue, elle, ne connaît pas l'amortissement : c'est l'avantage majeur du meublé.
L'atout du nu : le déficit foncier
La location nue garde une arme que le meublé n'a pas : le déficit foncier. Si vos charges (notamment de gros travaux) dépassent vos loyers, le déficit s'impute sur votre revenu global, jusqu'à 10 700 € par an — de quoi réduire l'impôt sur l'ensemble de vos revenus. En meublé, l'amortissement est plafonné (article 39 C) et ne peut pas créer ce type de déficit. Le nu reste donc pertinent pour un bien à gros travaux.
Rendement et gestion : le compromis
Le meublé loue généralement 10 à 20 % plus cher que le nu, mais au prix d'une gestion plus active : mobilier à fournir et entretenir, rotation des locataires plus fréquente, comptabilité plus technique au réel (d'où l'intérêt d'un expert-comptable spécialisé). Le nu, lui, offre des baux plus longs, des locataires plus stables et une gestion plus tranquille — au prix d'une fiscalité moins optimisable.
Alors, meublé ou nu ?
Il n'y a pas de gagnant universel, mais une logique simple : si vous cherchez rendement et optimisation fiscale, le meublé au régime réel (LMNP) sort presque toujours devant grâce à l'amortissement. Si vous privilégiez la simplicité, des baux longs, ou que vous avez de gros travaux à valoriser fiscalement, la location nue garde du sens. Avant de trancher, faites le point sur le choix micro-BIC ou réel et sur l'ensemble de la fiscalité de la LMNP.
Le même T2 se loue 780 €/mois meublé contre 680 €/mois nu, soit + 1 200 € de loyers par an. En meublé au réel, l'amortissement ramène l'impôt proche de zéro ; en nu au micro-foncier, 70 % des loyers restent imposables. Sur la durée, l'écart de trésorerie nette penche nettement en faveur du meublé — à condition d'accepter un peu plus de gestion.
Questions fréquentes
Le meublé rapporte-t-il vraiment plus que le nu ?
En général oui : le loyer en meublé est souvent supérieur de 10 à 20 % au nu, et la fiscalité est plus douce au régime réel grâce à l'amortissement. En contrepartie, la gestion est plus lourde (mobilier, rotation des locataires) et le bail plus court.
Meublé ou nu : lequel paie le moins d'impôt ?
Le plus souvent le meublé au régime réel : l'amortissement efface une grande partie des loyers imposables, ramenant souvent l'impôt proche de zéro pendant plusieurs années. La location nue peut toutefois être intéressante en cas de gros travaux, grâce au déficit foncier imputable sur le revenu global.
Peut-on transformer une location nue en meublée ?
Oui. À la fin du bail nu (ou par accord avec le locataire), il suffit d'équiper le logement avec le mobilier prévu par la liste légale. Vous basculez alors en location meublée (LMNP), donc dans la catégorie des BIC.
Quelle différence de bail entre meublé et nu ?
Le bail meublé dure 1 an (ou 9 mois pour un étudiant), avec un préavis locataire réduit à un mois. Le bail nu dure 3 ans, ce qui offre plus de stabilité au bailleur mais moins de souplesse.
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