TVA et para-hôtellerie en LMNP : ce qu'il faut comprendre

La location meublée est, en principe, totalement à l'écart de la TVA. Mais une exception change tout : la para-hôtellerie. Comprendre cette frontière, c'est savoir quand vous pouvez récupérer la TVA sur votre investissement.

Le principe : la location meublée est exonérée de TVA

C'est la règle de base, et elle concerne l'immense majorité des loueurs en meublé non professionnels. Les locations de logements meublés à usage d'habitation sont exonérées de TVA, et cette exonération n'est même pas optionnelle : elle s'impose. Le fondement est l'article 261 D, 4° du CGI.

Concrètement, cela signifie que vous ne facturez aucune TVA à votre locataire, mais qu'en contrepartie vous ne pouvez pas récupérer la TVA payée sur vos dépenses (achat du bien, mobilier, travaux). Pour un investisseur classique en LMNP, c'est neutre : le sujet de la TVA n'existe tout simplement pas.

L'exception décisive : la para-hôtellerie

Tout change si votre activité ressemble à celle d'un hôtel plutôt qu'à une simple mise à disposition d'un toit. Vous devenez assujetti à la TVA si, pour des séjours d'une durée inférieure ou égale à 30 jours, vous fournissez au moins 3 des 4 services suivants :

• le petit-déjeuner ;
• le nettoyage régulier des locaux ;
• la fourniture de linge de maison ;
• la réception de la clientèle.

Ce critère a été refondu par la doctrine de l'administration (BOFiP au 26 mars 2025, référence BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20). Atteindre ce seuil de trois services sur quatre fait sortir votre location du régime d'exonération et la place dans le champ de la TVA.

Le taux applicable et l'avantage clé

Lorsque vous êtes assujetti au titre de la para-hôtellerie, vous facturez la TVA au taux réduit de 10 % sur vos prestations d'hébergement. Mais l'intérêt principal n'est pas là.

L'avantage majeur, c'est que l'assujettissement vous permet de récupérer la TVA que vous avez vous-même supportée : sur l'acquisition, sur les travaux et sur le mobilier. C'est un levier déterminant sur un bien neuf, où la TVA grevant le prix d'achat représente une somme considérable.

La TVA en cascade : attention à votre exploitant

Il existe un mécanisme à connaître absolument si vous investissez en résidence de services (étudiants, seniors, tourisme). Lorsque vous louez votre bien à un exploitant qui exerce lui-même une activité de para-hôtellerie, votre propre loyer devient taxable de plein droit. C'est ce que l'on appelle la TVA en cascade, prévue par l'article 260 D du CGI.

Cette taxation de votre loyer n'est pas une contrainte : c'est précisément elle qui ouvre votre droit à récupérer la TVA sur votre acquisition. C'est le montage classique de l'investissement neuf en résidence gérée.