Charges déductibles en LMNP : la liste complète 2026

Au régime réel, la location meublée non professionnelle (LMNP) permet de déduire de vos loyers un grand nombre de charges — souvent au point de ne payer aucun impôt pendant plusieurs années. Encore faut-il savoir lesquelles sont déductibles, et ne pas les confondre avec l'amortissement. Voici la liste complète, à jour 2026, des charges que vous pouvez déduire.

Charges déductibles : uniquement au régime réel

Premier point essentiel : vous ne pouvez déduire vos charges qu'au régime réel. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % (30 % pour un meublé de tourisme non classé) qui remplace, de façon globale et sans justificatif, toute déduction de charges. Autrement dit, au micro, vos charges réelles n'entrent pas en compte. Pour déduire vos dépenses effectives et amortir le bien, il faut opter pour le régime réel.

En savoir plus sur le choix micro-BIC ou réel →

La liste des charges déductibles en LMNP

Voici les principales charges que vous pouvez déduire de vos recettes locatives lorsque vous êtes au régime réel. Chacune doit être engagée dans l'intérêt de l'activité et justifiée par une facture.

• Intérêts d'emprunt et assurance emprunteur — la totalité des intérêts du crédit ayant financé l'achat ou les travaux, ainsi que l'assurance de prêt, les frais de dossier et les frais de garantie (hypothèque, caution).
• Taxe foncière — la part restant à votre charge (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérée sur le locataire).
• Cotisation foncière des entreprises (CFE) — due chaque année au titre de votre activité de loueur en meublé.
• Charges de copropriété — la part non récupérable auprès du locataire (la part récupérable est neutralisée puisqu'elle vous est remboursée).
• Assurances — assurance propriétaire non occupant (PNO) et garantie loyers impayés (GLI).
• Frais de gestion et d'agence — honoraires d'agence, frais de mise en location, frais d'état des lieux, frais de gestion locative.
• Honoraires d'expert-comptable et frais de comptabilité — intégralement déductibles, et souvent plus que rentabilisés par l'optimisation qu'ils permettent.
• Frais bancaires — tenue d'un compte dédié à l'activité, commissions liées au financement.
• Petit mobilier et équipement — les biens de faible valeur (seuil usuel de 600 € HT) sont déductibles immédiatement ; au-delà, ils s'amortissent.
• Travaux d'entretien et de réparation — remise en état, remplacement d'un équipement à l'identique (à distinguer des travaux d'amélioration, qui s'amortissent).
• Diagnostics et frais de première mise en location — DPE et diagnostics obligatoires, honoraires de rédaction du bail.
• Abonnements et fournitures — logiciel de gestion ou de comptabilité, et, le cas échéant, les abonnements fournis au locataire (internet, énergies dans certains meublés).
• Frais de procédure — honoraires d'avocat ou d'huissier en cas de litige avec un locataire.
• Frais de déplacement — pour la gestion du bien (visites, suivi de travaux), à condition qu'ils soient justifiés et raisonnables.

Charges déductibles ou amortissement : ne pas confondre

C'est la confusion la plus fréquente. Une charge est une dépense de l'année, déduite en une seule fois. L'amortissement, lui, consiste à étaler sur plusieurs années la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier, comme une usure comptable. Les deux se cumulent au régime réel : vous déduisez d'abord vos charges, puis l'amortissement vient en plus. C'est souvent l'amortissement qui efface le solde d'impôt.

En savoir plus sur l'amortissement en LMNP →

Frais de notaire et d'agence : déduire ou amortir ?

Les frais d'acquisition — frais de notaire, droits d'enregistrement, commission d'agence payée à l'achat — bénéficient d'une option. Vous pouvez soit les déduire en totalité la première année, soit les incorporer au prix du bien et les amortir sur la durée. Déduire tout de suite est intéressant si vous avez du bénéfice à effacer dès l'année d'achat ; amortir permet de lisser l'avantage. Le bon choix dépend de votre situation.

Travaux : entretien (déductible) ou amélioration (amortissable) ?

La nature des travaux détermine leur traitement. Les travaux d'entretien et de réparation (refaire une peinture, remplacer une chaudière à l'identique, réparer une fuite) sont déductibles immédiatement. Les travaux d'amélioration, d'agrandissement ou de reconstruction augmentent la valeur du bien : ils sont amortis. Cette frontière change simplement l'année où vous profitez de l'avantage fiscal.

Les conditions pour déduire une charge

Pour être déductible, une dépense doit respecter trois conditions : être engagée dans l'intérêt de l'activité de location, être justifiée par une facture ou un document au nom du loueur (ou de l'indivision), et être rattachée au bon exercice comptable. Conservez tous vos justificatifs : une charge non justifiée est écartée en cas de contrôle.

Et si les charges dépassent les loyers ? Le déficit LMNP

Si vos charges (hors amortissement) dépassent vos loyers, vous créez un déficit. En LMNP, ce déficit est reportable pendant 10 ans, mais uniquement sur des bénéfices de même nature (vos futurs revenus de location meublée). L'amortissement, lui, ne peut pas créer de déficit : la fraction non utilisée est reportable sans limite de durée. C'est ce qui permet, année après année, de neutraliser l'impôt sur vos loyers.

En savoir plus sur la déclaration LMNP →