LMNP ou LMP : comment savoir dans quel statut vous êtes ?
Beaucoup de loueurs pensent choisir entre la LMNP et le LMP. En réalité, vous ne choisissez pas : le statut s'impose à vous selon vos recettes. Tout se joue autour d'un chiffre, le seuil de 23 000 €, et d'une comparaison avec vos autres revenus.
La frontière entre LMNP et LMP : deux conditions cumulatives
Le statut de loueur en meublé professionnel n'est pas une option que l'on coche : il découle automatiquement de votre situation. Vous basculez en LMP dès lors que deux conditions cumulatives sont remplies à l'échelle de votre foyer fiscal :
- vos recettes meublées annuelles du foyer dépassent 23 000 € ;
- ET ces recettes sont supérieures aux autres revenus d'activité du foyer (salaires, autres BIC, BNC, etc.).
Le mot important est « et ». Tant que l'une des deux conditions n'est pas atteinte, vous restez LMNP. Concrètement, un foyer qui perçoit de gros salaires aura beaucoup de mal à devenir LMP, même avec des loyers conséquents, car ses recettes locatives resteront souvent inférieures à ses salaires.
Le RCS n'a plus rien à voir là-dedans
On lit encore que le LMP suppose une inscription au registre du commerce et des sociétés. C'est faux depuis 2018. Cette condition a été supprimée par la décision du Conseil constitutionnel n° 2017-689 QPC du 8 février 2018. Aujourd'hui, seules comptent les deux conditions de recettes : votre immatriculation, ou son absence, est sans effet sur la qualification.
LMNP vs LMP : le tableau qui change tout
Passer de LMNP à LMP n'est ni bon ni mauvais en soi : cela dépend de votre projet. Voici les quatre différences majeures à connaître.
| Critère | LMNP (non professionnel) | LMP (professionnel) |
|---|---|---|
| Déficits | Imputables uniquement sur les bénéfices de même nature, reportables 10 ans | Imputables sur le revenu global du foyer |
| Plus-values | Régime des particuliers (art. 150 U) | Plus-values professionnelles, exonération possible (art. 151 septies) |
| Cotisations sociales | Pas d'affiliation au régime des indépendants | Affiliation aux travailleurs indépendants (cotisations) |
| IFI | Le bien entre dans l'assiette IFI | Exonération possible (bien professionnel) sous conditions strictes |
Deux points méritent attention. D'abord les déficits : en LMP, un déficit d'exploitation peut réduire l'impôt sur l'ensemble de vos revenus, ce qui est nettement plus puissant qu'en LMNP. Ensuite les plus-values : l'exonération de l'art. 151 septies existe, mais pour la location meublée classique le seuil de recettes applicable est de 90 000 € / 126 000 €. La loi exclut expressément le meublé du seuil de 250 000 €, réservé à la para-hôtellerie.
Léa perçoit 40 000 € de salaire et 26 000 € de loyers meublés dans l'année. Ses recettes meublées dépassent bien le seuil de 23 000 € : la première condition est remplie. Mais ses 26 000 € de loyers restent inférieurs à ses 40 000 € de salaire : la seconde condition n'est pas atteinte. Conclusion : Léa reste LMNP. Pour basculer en LMP, il faudrait que ses loyers meublés dépassent aussi son salaire.
Cet exemple illustre une règle simple à retenir : tant que votre activité salariée (ou indépendante) reste votre principale source de revenus, le statut LMP vous échappe, même avec des loyers élevés. C'est pourquoi le LMP concerne surtout les investisseurs dont l'immobilier meublé est devenu l'activité dominante du foyer.
Questions fréquentes
Quelle différence entre LMNP et LMP ?
La LMNP (non professionnel) et le LMP (professionnel) sont deux statuts du loueur en meublé. Le LMP s'applique automatiquement quand les recettes meublées du foyer dépassent 23 000 € par an ET dépassent les autres revenus d'activité du foyer. En LMP, les déficits s'imputent sur le revenu global, les plus-values relèvent du régime professionnel et le loueur cotise aux travailleurs indépendants.
À partir de quel montant devient-on LMP ?
Il faut dépasser 23 000 € de recettes meublées annuelles pour le foyer fiscal. Mais ce seuil ne suffit pas : ces recettes doivent aussi être supérieures aux autres revenus d'activité du foyer (salaires, BIC, BNC...). Si l'une des deux conditions manque, on reste LMNP.
Faut-il s'inscrire au RCS pour être LMP ?
Non. La condition d'inscription au registre du commerce et des sociétés a été supprimée par la décision du Conseil constitutionnel n° 2017-689 QPC du 8 février 2018. Le statut LMP dépend uniquement des deux conditions de recettes, plus de l'immatriculation au RCS.
Quelles conséquences fiscales du passage en LMP ?
En LMP, les déficits s'imputent sur le revenu global, les plus-values relèvent du régime professionnel avec une exonération possible (art. 151 septies, seuils de 90 000 € / 126 000 € pour le meublé), le loueur s'affilie aux travailleurs indépendants et paie des cotisations, et le bien peut être exonéré d'IFI s'il constitue un bien professionnel sous conditions strictes.
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