Micro-BIC ou régime réel en LMNP : comment choisir en 2026 ?
En location meublée non professionnelle (LMNP), le choix entre micro-BIC et régime réel est la décision qui pèse le plus sur votre impôt. Voici la méthode claire pour trancher, avec les chiffres 2026 et des exemples.
Le régime micro-BIC : la simplicité
Au micro-BIC, l'administration applique automatiquement un abattement forfaitaire sur vos recettes et vous impose sur le reste. Aucune comptabilité, aucun justificatif. Les plafonds et taux applicables en 2026 :
| Type de location meublée | Abattement | Plafond de recettes |
|---|---|---|
| Meublé classique (longue durée) | 50 % | 83 600 € |
| Meublé de tourisme classé | 50 % | 83 600 € |
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € |
Le plafond de 83 600 € vaut pour les revenus 2026 à 2028 (revalorisation triennale ; il était de 77 700 € jusqu'en 2025). Au-delà, vous passez d'office au régime réel. Limite du micro : aucune charge réelle ni amortissement n'est déductible.
Le régime réel : la puissance de l'amortissement
Au réel, vous déduisez vos charges réelles — intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, charges de copropriété, frais de gestion, honoraires de comptable — et vous amortissez le bien (hors terrain) et le mobilier. Cet amortissement est une charge comptable qui ne vous coûte rien en trésorerie : il ramène souvent le résultat imposable proche de zéro pendant 8 à 12 ans.
Loyers 12 000 €, charges 4 500 €, amortissement 7 000 €.
• Micro-BIC : imposé sur 6 000 € (12 000 − 50 %).
• Réel : imposé sur 500 € (12 000 − 4 500 − 7 000).
À une tranche de 30 % + 18,6 % de prélèvements sociaux, l'économie est d'environ 2 670 €/an en faveur du réel.
Micro-BIC ou réel : votre réponse en 30 secondes
Entrez vos chiffres, le simulateur Capway calcule les deux régimes.
Comment choisir : la méthode en 3 étapes
- 1. Estimez votre abattement micro : 50 % de vos loyers (meublé classique).
- 2. Additionnez vos charges réelles + votre amortissement annuel.
- 3. Comparez : si charges + amortissement dépassent l'abattement → le réel gagne ; sinon, le micro suffit et reste plus simple.
En pratique : avec un crédit en cours, des travaux ou un bien récent, le réel est presque toujours gagnant. Pour un bien payé comptant avec très peu de charges, le micro-BIC peut suffire.
Tableau comparatif micro-BIC / réel
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Calcul | Abattement forfaitaire 50 % | Charges réelles + amortissement |
| Comptabilité | Aucune | Liasse 2031, à tenir |
| Impôt | Chaque année | Souvent proche de 0 € plusieurs années |
| Idéal si… | Peu de charges | Crédit, travaux, bien récent |
Le passage du micro au réel se fait par option, avant la date limite de déclaration ; elle vaut un an et se reconduit tacitement. Vous pouvez donc commencer au micro puis basculer.
Questions fréquentes
Quel est le plafond du micro-BIC en LMNP en 2026 ?
En 2026, le plafond du micro-BIC pour la location meublée classique est de 83 600 € de recettes par an, avec un abattement de 50 %. Pour un meublé de tourisme non classé : 15 000 € et 30 %.
Micro-BIC ou réel : lequel est le plus avantageux ?
Le réel est plus avantageux dès que vos charges réelles et votre amortissement dépassent l'abattement du micro-BIC (50 % des loyers) — presque toujours le cas avec un crédit, des travaux ou un bien récent.
Peut-on passer du micro-BIC au régime réel ?
Oui. L'option pour le réel se lève avant la date limite de dépôt de la déclaration ; elle vaut un an et se reconduit tacitement.
Quel taux de prélèvements sociaux sur une location meublée en 2026 ?
Depuis la LFSS 2026, les loyers meublés (BIC) supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour la location nue.
Une question sur votre situation ?
Posez-la directement à un expert-comptable Capway, sans engagement.