École Fiscalité & Compta

La LMNP est le statut de départ de presque tous les bailleurs en meublé. Avant de parler fiscalité, posons les bases : qui est concerné, et ce que « meublé » veut dire au sens fiscal.

Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) désigne le particulier qui loue un logement meublé sans franchir le seuil du « professionnel » (voir leçon 3). C'est une activité civile dans sa forme, mais commerciale au sens fiscal.

Qu'est-ce qu'un logement « meublé » ?

Le logement doit comporter tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. Le décret du 31 juillet 2015 fixe une liste de 11 éléments obligatoires :

• literie avec couette/couverture ; volets ou rideaux dans les chambres ;
• plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur ;
• vaisselle et ustensiles de cuisine ; table et sièges ;
• étagères de rangement ; luminaires ; matériel d'entretien ménager.

C'est LA particularité qui fait tout l'intérêt du meublé : vos loyers ne sont pas des revenus fonciers, mais des BIC.

Les loyers d'une location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), qu'elle soit exercée à titre professionnel ou non. La location nue, elle, relève des revenus fonciers.

Pourquoi c'est un avantage

• vous pouvez déduire l'ensemble de vos charges réelles ;
• et surtout amortir le bien et le mobilier — impossible en foncier.

Tant que vous êtes « non professionnel », vous restez LMNP. Voici précisément la frontière — et ce qui se passe si vous la franchissez.

Les 2 conditions cumulatives du LMP

Vous devenez LMP (professionnel) uniquement si les deux conditions suivantes sont réunies :

• les recettes meublées du foyer fiscal dépassent 23 000 €/an ;
• et elles excèdent vos autres revenus d'activité (salaires, autres BIC, BA, BNC…).

Si une seule des deux manque, vous restez LMNP.

Le passage en LMP change tout : déficits imputables sur le revenu global, plus-values professionnelles, et affiliation sociale. À surveiller chaque année.

Oui — et c'est la première démarche, souvent oubliée. Bonne nouvelle : c'est gratuit et rapide.

La déclaration de début d'activité

1. Dans les 15 jours du début de la location, déclarez votre activité sur le guichet unique des formalités des entreprises (formulaire P0i).
2. Vous recevez un numéro SIRET, indispensable pour déclarer vos loyers.
3. C'est aussi à ce moment que vous choisissez votre régime (micro-BIC ou réel) — voir le cours suivant.

En LMNP, vous ne choisissez pas qu'un logement : vous choisissez un régime fiscal. Et ce choix peut faire varier votre impôt du simple au triple, à loyers identiques.

Vos loyers meublés relèvent des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), et non des revenus fonciers. Pour les déclarer, deux régimes coexistent — vous prenez le plus avantageux, et vous pouvez changer d'avis (voir leçon 4).

Le micro-BIC : la simplicité

L'administration applique un abattement forfaitaire sur vos recettes et vous impose sur le reste. Aucune comptabilité, aucun justificatif. Simple… mais rigide : impossible de déduire vos vraies dépenses, même si elles sont élevées.

Le régime réel : la puissance

Vous déduisez vos charges réelles et vous amortissez le bien et le mobilier. L'impôt colle à votre situation réelle — souvent proche de zéro pendant 8 à 12 ans. Plus puissant, mais suppose une comptabilité commerciale.

Au micro-BIC, vous n'êtes imposé que sur une fraction de vos loyers : un abattement forfaitaire, censé couvrir toutes vos charges d'un coup, est retiré automatiquement.

Les taux et plafonds selon votre location (2026)

• Meublé classique (longue durée) : abattement 50 %, jusqu'à 83 600 € de recettes/an.
• Meublé de tourisme classé : abattement 50 %, plafond 83 600 €.
• Meublé de tourisme non classé : abattement 30 %, plafond 15 000 €.

Le plafond de 83 600 € vaut pour les revenus 2026 à 2028 (revalorisation triennale ; c'était 77 700 € jusqu'en 2025). L'abattement ne peut être inférieur à 305 €. Au-delà du plafond, vous basculez d'office au régime réel.

Comment ça se déclare

1. Vous reportez votre chiffre d'affaires brut (loyers encaissés) sur la déclaration complémentaire 2042 C PRO, en BIC non professionnels.
2. L'administration applique l'abattement automatiquement — vous n'avez aucun calcul à faire.
3. Le résultat s'ajoute à vos autres revenus et est imposé à votre tranche, + 18,6 % de prélèvements sociaux.

Le régime réel est la mécanique préférée des investisseurs : vous déduisez tout ce que vous dépensez vraiment — et même ce que vous ne dépensez pas, grâce à l'amortissement.

1. Les charges déductibles

Tout ce qui se rapporte au bien : intérêts d'emprunt et assurance emprunteur, taxe foncière, assurance PNO, charges de copropriété, frais de gestion et d'agence, honoraires de comptable, petits travaux et entretien, CFE…

2. L'amortissement, par composants

Vous déduisez chaque année une part de la valeur du bien (hors terrain, non amortissable) et du mobilier. Le BOFiP raisonne par composants, avec des durées indicatives :

• gros œuvre / structure : 25 à 50 ans ;
• façades, toiture, étanchéité : 20 à 40 ans ;
• installations (chauffage, électricité, plomberie) : 15 à 30 ans ;
• agencements : 7 à 15 ans · mobilier : ~10 ans.

3. La limite de l'article 39 C

L'amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit : il est plafonné au résultat avant amortissement. La fraction non utilisée n'est pas perdue — elle est reportable sans limite de durée.

Pas de réponse universelle : tout dépend de vos charges et de votre amortissement. Voici la méthode en 3 étapes, puis l'outil qui tranche.

La méthode en 3 étapes

1. Estimez votre abattement micro : 50 % de vos loyers (meublé classique).
2. Additionnez vos charges réelles + amortissement annuel (voir leçon précédente).
3. Comparez : si charges + amortissement dépassent l'abattement → le réel gagne. Sinon → le micro suffit et reste plus simple.

Les cas typiques

• Crédit en cours, bien récent ou avec travaux → le réel, presque toujours (l'amortissement à lui seul dépasse l'abattement).
• Bien payé comptant, très peu de charges → le micro est souvent suffisant et plus léger.

Changer de régime, c'est possible

L'option pour le réel se fait par simple courrier/déclaration avant la date limite de dépôt ; elle vaut 1 an et se reconduit tacitement. On peut donc commencer au micro puis basculer au réel quand on achète à crédit.

En LMNP au réel, votre bien immobilier devient une machine à déduire : il s'use comptablement, et cette usure réduit votre impôt sans vous coûter un centime.

Une charge sans décaissement

L'amortissement traduit la perte de valeur d'un bien du fait de son usage et du temps. Chaque année, vous déduisez une fraction du prix du logement de vos recettes locatives, alors même que vous ne sortez aucun argent de votre poche. C'est l'atout majeur du régime réel meublé : une charge purement comptable qui vient diminuer votre bénéfice imposable.

Le terrain, lui, ne s'use pas

Attention : seule la construction est amortissable, jamais le terrain, considéré comme non consommable dans le temps. Il faut donc isoler la valeur du terrain, généralement estimée entre 10 et 20 % du prix d'acquisition, et l'exclure de la base amortissable.

Un immeuble n'est pas un bloc monolithique : ses éléments ne s'usent pas au même rythme, et le fisc vous demande de les amortir séparément.

Décomposer le bien

L'approche par composants consiste à ventiler le prix de la construction entre ses différentes parties, chacune amortie sur sa propre durée d'usage. Cela permet de coller à la réalité économique et d'optimiser la déduction.

Durées indicatives

• Gros œuvre / structure : 25 à 50 ans
• Façades, toiture, étanchéité : 20 à 40 ans
• Installations (chauffage, électricité, plomberie) : 15 à 30 ans
• Agencements : 7 à 15 ans
• Mobilier : environ 10 ans

En taux usuels, le bâti d'habitation s'amortit autour de 1 à 2 % par an, tandis que le mobilier suit un rythme de 10 % par an.

L'amortissement est puissant, mais bridé : la loi l'empêche de creuser un déficit qui viendrait s'imputer sur vos autres revenus.

Le plafonnement légal

L'article 39 C du CGI plafonne l'amortissement déductible au montant du loyer acquis diminué des autres charges. Autrement dit, l'amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit. Une fois vos autres charges (intérêts, taxe foncière, assurances, gestion) déduites, l'amortissement ne peut au mieux que ramener votre résultat à zéro.

Concrètement

Si vos charges hors amortissement absorbent déjà tout le loyer, l'amortissement de l'année n'est pas perdu : il est simplement écarté et mis de côté.

L'amortissement écarté par l'article 39 C n'est jamais perdu : il vous attend, indéfiniment, pour les années où votre bien dégagera enfin un bénéfice.

Un report sans limite de durée

La fraction d'amortissement écartée au titre d'un exercice est reportable sans limite de durée sur les bénéfices futurs. Dès qu'un exercice dégage un résultat positif après imputation des amortissements courants, vous puisez dans ce stock pour neutraliser ce bénéfice.

Tenir un état de suivi

Pour ne rien perdre, vous devez tenir un état de suivi des amortissements différés, qui récapitule année par année les fractions écartées et celles réutilisées.

1. Calculez l'amortissement théorique de l'exercice.
2. Appliquez le plafond de l'art. 39 C et identifiez la fraction écartée.
3. Reportez-la sur l'état de suivi.
4. Imputez-la dès qu'un bénéfice le permet.

Au régime réel, la LMNP relève des règles BIC de droit commun : vous déduisez vos charges pour leur montant réel, ce qui fait souvent fondre l'impôt sur vos loyers.

Quelles charges sont déductibles ?

Pour être déductible, une charge doit être engagée dans l'intérêt de la location et justifiée. Les principaux postes admis sont les suivants.

• Les intérêts d'emprunt et l'assurance emprunteur ;
• La taxe foncière et la CFE ;
• L'assurance PNO (propriétaire non occupant) ;
• Les charges de copropriété ;
• Les frais de gestion et d'agence ;
• Les honoraires de comptable ;
• Les petits travaux et l'entretien.

Quand vos charges dépassent vos loyers, vous dégagez un déficit. En LMNP, ce déficit ne s'évade pas vers vos autres revenus : il reste enfermé dans un tunnel.

Une imputation strictement cloisonnée

Le déficit LMNP s'impute uniquement sur les bénéfices de même nature, c'est-à-dire vos autres revenus de location meublée non professionnelle, de l'année et des 10 années suivantes. Il ne touche jamais votre revenu global (salaires, etc.).

Et la part venant des amortissements ?

La fraction de déficit provenant des amortissements suit la règle de l'article 39 C du CGI : elle est reportable sans limite de durée, séparément (voir le cours Amortissement).

1. Calculez le déficit hors amortissement de l'année ;
2. Imputez-le sur vos autres bénéfices meublés non professionnels ;
3. Reportez le reliquat sur les 10 années suivantes.

Avant de parler de taux, il faut comprendre QUEL système vous concerne : prélèvements sociaux ou cotisations sociales. Ce sont deux mondes différents.

Le régime par défaut : les prélèvements sociaux

Pour la grande majorité des loueurs en meublé, les revenus locatifs sont soumis aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité) au taux global de 18,6 %. Nouveauté 2026 : ce taux est passé de 17,2 % à 18,6 % avec la LFSS 2026 (hausse de la CSG) — la location nue, elle, reste à 17,2 %. Ils sont recouvrés via votre déclaration de revenus : aucune démarche particulière.

Le régime des travailleurs indépendants (TI)

Dans certaines situations (voir les leçons suivantes), vous basculez vers les cotisations sociales des travailleurs indépendants. Règle d'or : on ne paie jamais les deux. Si vous cotisez au régime TI, vous n'êtes plus redevable des prélèvements sociaux de 18,6 % sur ces mêmes revenus.

• Prélèvements sociaux : 18,6 %, via l'impôt sur le revenu.
• Cotisations TI : ouvrent des droits (retraite, etc.), via un organisme social.

Le seuil de 23 000 € est le pivot du régime social du loueur en meublé. Le franchir peut vous rendre affilié d'office aux travailleurs indépendants.

Les conditions cumulatives

Depuis le 1er janvier 2021 (loi n° 2020-1576), l'affiliation au régime des travailleurs indépendants est obligatoire lorsque les recettes meublées du foyer dépassent 23 000 € par an ET que l'une des deux conditions suivantes est remplie :

1. Ces recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer (situation de loueur professionnel au sens fiscal) ;
2. OU il s'agit de location de courte durée à une clientèle de passage (séjours à la journée, à la semaine ou au mois, sans domiciliation).

Si les recettes restent sous 23 000 €, ou si aucune des deux conditions n'est remplie, vous demeurez au régime des prélèvements sociaux (18,6 %).

La location de courte durée a sa propre règle du jeu social. Et, sous un certain seuil, elle ouvre une option intéressante.

Courte durée affiliée : le régime général en option

Lorsque vous êtes affilié au titre de la courte durée et que vos recettes restent sous environ 83 600 €, vous pouvez opter pour le régime général des salariés au lieu du régime des travailleurs indépendants. Une faculté à étudier selon vos objectifs de droits sociaux.

Le coût en micro-entrepreneur

Si vous relevez du régime micro-entrepreneur, les cotisations sociales représentent environ 22 % des recettes encaissées, appliquées directement au chiffre d'affaires, sans déduction de charges.

Avant de parler para-hôtellerie, posons la règle de base : votre loyer meublé est, en principe, hors TVA.

Le principe d'exonération

Les locations de logements meublés à usage d'habitation sont exonérées de TVA, sans aucune option possible. Vous ne facturez pas de TVA à votre locataire, mais en contrepartie vous ne récupérez pas la TVA sur vos achats, travaux ou mobilier.

Cette exonération couvre la quasi-totalité des situations LMNP classiques : bail meublé à l'année, bail étudiant, bail mobilité.

• Aucune TVA sur les loyers encaissés.
• Aucune récupération de TVA en amont.
• Pas d'option ouverte pour devenir volontairement assujetti.

La porte de sortie de l'exonération a un nom : la para-hôtellerie. Encore faut-il cocher les bonnes cases.

Deux conditions cumulatives

Vous devenez assujetti à la TVA dès lors que deux conditions sont réunies : des séjours d'une durée inférieure ou égale à 30 jours, et la fourniture d'au moins 3 des 4 services suivants.

• Le petit-déjeuner ;
• Le nettoyage régulier des locaux ;
• La fourniture de linge de maison ;
• La réception de la clientèle, même non personnalisée.

Ce critère a été refondu au 26/03/2025 : il remplace l'ancienne notion de « conditions similaires au secteur hôtelier ». Désormais, on compte les services.

1. Vérifiez la durée des séjours (≤ 30 jours).
2. Listez les services réellement fournis.
3. Si vous atteignez 3 sur 4, vous facturez la TVA au taux réduit de 10 %.

Vous pensez louer hors TVA ? Si votre locataire fait de la para-hôtellerie, la taxe peut remonter jusqu'à vous.

Le mécanisme de cascade

Lorsque vous louez un bien — nu ou meublé — à un exploitant qui réalise lui-même de la para-hôtellerie, votre propre loyer devient taxable de plein droit. Vous ne pouvez plus vous abriter derrière l'exonération : la TVA « cascade » du locataire-exploitant vers vous, le propriétaire.

Cette situation est fréquente en résidence de services (étudiante, tourisme, affaires) où vous achetez un lot loué à un gestionnaire qui exploite l'ensemble.

• Votre loyer au gestionnaire est soumis à la TVA à 10 %.
• Vous facturez donc la TVA au gestionnaire.
• Vous récupérez en retour la TVA sur l'acquisition et le mobilier.

Bonne nouvelle pour le loueur en meublé non professionnel : à la revente, vous n'êtes pas taxé comme un pro, mais comme un simple particulier.

Quel régime s'applique ?

En LMNP, la cession de votre bien relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, codifié à l'article 150 U du CGI. C'est le même régime que pour une résidence secondaire classique, et non le régime professionnel (réservé au LMP).

Comment se calcule l'impôt ?

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. Avant tout abattement, elle subit deux prélèvements distincts :

• 19 % au titre de l'impôt sur le revenu ;
• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Plus vous conservez longtemps votre bien, moins vous payez : l'abattement pour durée de détention peut effacer totalement la plus-value.

Deux durées, deux exonérations

Le barème d'abattement (BOI-RFPI-PVI-20-20) fonctionne différemment pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux :

• Exonération totale d'impôt sur le revenu à 22 ans de détention ;
• Exonération totale de prélèvements sociaux à 30 ans de détention.

Le rythme de l'abattement (IR)

1. 6 % par an de la 6e à la 21e année ;
2. 4 % la 22e année, ce qui porte le total à 100 %.

Les cinq premières années n'ouvrent droit à aucun abattement. Le barème des prélèvements sociaux est distinct et plus lent, d'où l'écart de huit ans.

Attention, c'est le changement le plus lourd de ces dernières années pour la LMNP : depuis 2025, les amortissements pèsent sur la plus-value.

Ce qui change

La loi de finances pour 2025 a modifié l'article 150 VB du CGI : les amortissements déduits pendant la location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value. Concrètement, ils diminuent le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable.

Qui est concerné, et depuis quand

• Mesure applicable aux cessions à compter du 15 février 2025 ;
• Exceptions : certaines résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) restent hors du dispositif.