Plus-values LMNP : un an après, le vrai bilan de la réintégration des amortissements
Il y a un peu plus d’un an, la loi de finances pour 2025 changeait une règle du jeu que beaucoup de loueurs en meublé pensaient acquise. Aujourd’hui, avec le recul des premières reventes, on y voit plus clair. Si vous possédez un bien en LMNP et que l’idée de le revendre vous traverse l’esprit, ce point d’étape est fait pour vous : sans jargon, avec des chiffres concrets, et sans dramatiser.
- Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés au calcul de la plus-value.
- Concrètement, ils minorent le prix d’acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable.
- Les exonérations pour durée de détention sont maintenues : 22 ans pour l’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux.
- Les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) restent hors du dispositif.
Qu’est-ce qui a changé exactement ?
Pendant des années, la LMNP au régime réel offrait un avantage rare : vous pouviez déduire chaque année l’amortissement de votre bien pour effacer vos loyers imposables, sans que ces amortissements ne soient repris le jour de la revente. Autrement dit, vous réduisiez votre impôt pendant la détention, et la plus-value se calculait comme pour n’importe quel particulier.
La loi de finances pour 2025 a modifié l’article 150 VB du Code général des impôts. Désormais, les amortissements que vous avez déduits viennent minorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Comme la plus-value est la différence entre le prix de vente et ce prix d’acquisition, un prix d’acquisition plus bas signifie mécaniquement une plus-value imposable plus élevée. Cette règle vise les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 : ce n’est pas la date d’achat de votre bien qui compte, mais bien la date de la vente.
Une précision importante un an après : le BOFiP n’a toujours pas commenté cette mesure. Nous nous appuyons donc sur le seul texte de loi, ce qui invite à la prudence sur les cas particuliers.
Combien ça change pour vous ?
Bonne nouvelle d’abord : le cadre général n’a pas bougé. La plus-value LMNP relève du régime des particuliers (CGI art. 150 U), soit 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value, avant abattements. Et surtout, les abattements pour durée de détention sont intacts : exonération totale d’impôt sur le revenu à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans. Si vous détenez votre bien depuis longtemps, l’impact réel peut donc être très limité, voire nul.
Le changement se concentre sur l’assiette. Voici, côte à côte, ce que la réforme modifie et ce qu’elle laisse inchangé.
| Avant le 15 février 2025 | Après la réforme | |
|---|---|---|
| Amortissements déduits | Non repris à la revente | Réintégrés au calcul de la plus-value |
| Prix d’acquisition retenu | Prix d’achat réel | Prix d’achat diminué des amortissements |
| Taux d’imposition | 19 % IR + 17,2 % PS | 19 % IR + 17,2 % PS (inchangé) |
| Abattements pour durée | 22 ans (IR) / 30 ans (PS) | 22 ans (IR) / 30 ans (PS) (maintenus) |
| Résidences de services | Régime classique | Hors du dispositif |
Vous avez acheté un appartement 180 000 € et déduit, au fil des années, 40 000 € d’amortissements au régime réel. Avec la réforme, le prix d’acquisition retenu ne sera plus 180 000 € mais 140 000 € (180 000 − 40 000). Résultat : votre plus-value imposable augmente de 40 000 € par rapport à l’ancien régime, avant application des abattements pour durée de détention.
Sur ces 40 000 € supplémentaires, et avant tout abattement, l’imposition théorique serait donc calculée au taux global de 36,2 %. C’est précisément là que la durée de détention fait toute la différence : plus vous approchez des seuils d’exonération, plus cette base supplémentaire est neutralisée. Pour le détail complet du calcul et des abattements, nous avons rédigé un guide de référence : le guide complet des plus-values en LMNP.
Comment limiter l’impact ?
Un an de recul permet de dégager quelques réflexes simples, sans optimisation hasardeuse.
D’abord, regardez votre durée de détention avant de fixer une date de vente. Quelques mois de patience peuvent vous faire franchir un palier d’abattement et changer sensiblement la facture. Ensuite, si votre bien est une résidence de services (étudiante, senior ou EHPAD), respirez : vous êtes hors du dispositif, la réintégration ne vous concerne pas. Enfin, faites chiffrer votre situation réelle plutôt que de raisonner sur des moyennes : le montant des amortissements déjà déduits varie énormément d’un dossier à l’autre, et c’est lui qui détermine l’impact.
Une dernière recommandation de bon sens : tant que le BOFiP n’a pas précisé l’application de la mesure, mieux vaut faire valider les cas limites par un professionnel plutôt que de s’appuyer sur des interprétations de forum.
Une revente en vue ?
Faites chiffrer l'impact des amortissements par un expert-comptable Capway, sans engagement.
Questions fréquentes
La réintégration des amortissements s’applique-t-elle à mon ancien bien ?
Ce qui compte n’est pas la date d’achat du bien, mais la date de la vente. La mesure issue de la loi de finances pour 2025 vise les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Si vous avez amorti votre bien au régime réel et que vous le revendez après cette date, les amortissements déduits viennent minorer le prix d’acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable.
Les exonérations pour durée de détention existent-elles toujours ?
Oui, et c’est essentiel à retenir. La plus-value LMNP relève du régime des particuliers (CGI art. 150 U) : impôt sur le revenu de 19 % et prélèvements sociaux de 17,2 % sur la plus-value, avant abattements. Les abattements pour durée de détention sont maintenus : exonération totale d’impôt sur le revenu à 22 ans de détention et de prélèvements sociaux à 30 ans.
Les résidences de services sont-elles concernées ?
Non. Les résidences de services (résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD) restent hors du dispositif de réintégration. Pour ces biens, les amortissements déduits ne viennent pas minorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value.